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房子被儿子冒名出卖,合同效力如何认定?

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xinwen.mobi 发表于 2025-2-8 10:11:40 | 显示全部楼层 |阅读模式

房子被儿子冒名出卖时,合同效力的认定需分情况讨论:

无权代理情况
构成要件
    儿子冒名卖房,没有得到父亲(房屋所有权人)的授权,却以父亲的名义与他人签订房屋买卖合同,这种行为可能构成无权代理。
合同效力
    效力待定:根据《民法典》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。在这种情况下,房屋买卖合同属于效力待定合同。如果父亲事后追认儿子的卖房行为,那么合同有效;如果父亲拒绝追认,合同则无效。
    善意相对人的撤销权:相对人(买房人)在得知卖房人是冒名的情况下,如果是善意的(即不知道且不应当知道卖房人无代理权),在合同被追认之前,有权以通知的方式撤销合同。

构成表见代理的情况
构成要件
    虽然儿子是冒名卖房,但如果儿子的行为满足表见代理的构成要件,合同可能有效。表见代理要求相对人有理由相信儿子有代理权。例如,儿子长期持有房屋的相关证件,并且曾经以父亲的名义处理过房屋的相关事务(如出租等),使得买房人有理由相信儿子有权出售房屋。
合同效力
    有效:依据《民法典》第一百七十二条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。此时,即使父亲没有授权儿子卖房,房屋买卖合同仍然有效,父亲不能以儿子无权代理为由拒绝履行合同。

合同无效的情况
存在欺诈且损害国家利益
    如果儿子冒名卖房的行为,同时存在欺诈第三人(买房人)且损害了国家利益的情形,根据《民法典》第一百四十四条规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为无效;第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效;第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效;第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。那么该房屋买卖合同无效。
买房人非善意取得
    如果买房人明知儿子是冒名卖房,或者存在与儿子恶意串通的情况,此时不符合善意取得的构成要件,房屋买卖合同无效,父亲可以要求确认合同无效并追回房屋。
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