刚需市场被激活，上海二手房单日成交量屡攀新高

上海二手房单日成交量屡攀新高、刚需市场被激活可能是由以下多种因素共同作用的结果：

一、政策因素
1. 信贷政策放宽
   房贷利率下降：
     较低的房贷利率降低了购房者的贷款成本。例如，之前房贷利率较高时，购房者每月还款额较大，现在利率下调后，同样贷款金额下，每月还款金额减少。以贷款200万、30年等额本息还款为例，利率下降0.5个百分点，每月还款额可减少约600元左右。这对于刚需购房者来说是一笔不小的节省，使得更多人有能力承担购房贷款，从而刺激了购房需求。
   贷款额度提高：
     银行提高贷款额度，意味着购房者能够从银行借到更多的钱来买房。例如，一些银行将首套房的贷款额度从原来根据房屋评估价的60%提高到70%，这使得购房者的购房资金压力减小。对于那些首付资金有限但收入稳定的刚需家庭来说，提高贷款额度使他们能够购买到总价更高的房产，进而推动了二手房市场的成交。
2. 限购政策微调
   在坚持“房住不炒”的大原则下，上海可能对限购政策进行了一些局部性的微调。例如，对于非户籍人口购房资格认定中的社保或纳税年限要求方面，可能做出了一定调整。原本要求连续缴纳5年社保或纳税才能购房的部分人群，政策调整为4年或者在社保缴纳方式认定上更加灵活。这使得一部分原本没有购房资格但有刚需购房需求的人群获得了购房资格，从而进入二手房市场。

二、市场因素
1. 新房供应不足
   在上海的房地产市场中，新房供应在某些区域存在不足的情况。一方面，土地供应有限，导致新楼盘开发数量相对较少。例如，城市中心区域可用于开发住宅的土地稀缺，新楼盘推出的房源数量有限，而且往往需要较长的开发周期。另一方面，一些新开发的楼盘可能存在配套设施不完善的问题，如周边学校、医院、商业设施等建设滞后。相比之下，二手房周边配套设施已经相对成熟，对于刚需购房者来说更具吸引力。他们往往希望能够尽快入住，享受周边的生活配套，因此更多地转向二手房市场，促使二手房成交量上升。
2. 价格调整
   二手房价格合理回归：
     经过一段时间的市场调整，上海二手房价格出现了一定程度的合理回归。部分区域的二手房价格相较于前几年的高点有所下降。例如，一些外环附近的二手房小区，之前单价可能高达6 7万元/平方米，现在回落到5 6万元/平方米左右。对于刚需购房者来说，价格的下降使得购房成本降低，性价比提高，从而吸引了更多的刚需购房者入市。
   性价比凸显：
     二手房在总价和户型方面对于刚需购房者具有较大的优势。与新房相比，二手房总价相对较低，而且户型多样，能够满足不同家庭结构的需求。例如，对于一些年轻的刚需家庭，他们可能更倾向于购买总价较低的小户型二手房作为过渡性住房。在一些老城区，有不少面积在50 70平方米左右的小户型二手房，总价在300 500万元之间，首付和月供相对较低，这对于资金实力相对较弱的刚需购房者来说是比较合适的选择。

三、社会因素
1. 人口结构与需求变化
   适婚人群购房需求：
     随着人口结构的变化，适婚人群的购房需求成为刚需市场的重要组成部分。上海每年都有一定数量的适婚人群进入婚姻阶段，而拥有一套住房是很多家庭对于新婚夫妇的基本要求。这部分人群往往更倾向于购买二手房，因为二手房可以尽快入住，不需要像新房那样等待较长的开发和交付周期。他们对于住房的需求较为迫切，如一些年轻夫妻希望在结婚后能够马上有自己独立的居住空间，二手房能够满足他们这种即时入住的需求，从而推动了二手房市场的成交。
   家庭人口结构调整：
     家庭人口结构的调整也会产生新的购房需求。例如，一些家庭随着孩子的出生，需要更大的居住空间，或者需要换房到教育资源更好的区域。二手房市场能够提供丰富的房源选择，这些家庭可以在二手房市场中找到符合他们需求的房产，如靠近优质学校的三居室二手房。这种因家庭人口结构变化而产生的换房需求，也在一定程度上刺激了二手房市场的成交量。
2. 城市更新与拆迁安置
   在上海的城市更新进程中，部分区域的拆迁安置工作会间接影响二手房市场。拆迁户在获得拆迁补偿后，往往会有新的购房需求。一部分拆迁户可能会选择购买二手房作为居住用房。一方面，二手房地理位置可能更符合他们长期的生活习惯，比如一些老城区的拆迁户更愿意在原来的区域附近购买二手房，以维持原有的社交关系和生活便利性；另一方面，二手房可以快速入住，满足他们的居住需求。拆迁户的购房资金相对充裕，他们进入二手房市场会增加市场的活跃度，提高二手房的成交量。