结合市场数据和政策动态来看,天河、黄埔部分网红盘的价格调整仍在持续,但市场已出现结构性分化迹象。以下从具体案例、市场特征、政策影响及未来趋势四个维度展开分析: 一、典型案例:价格腰斩与局部企稳并存1. 天河东网红盘深度回调 盈彩美居一套107㎡南向三房,总价从2022年的826万跌至2025年的358万,单价从7.6万/㎡降至3.3万/㎡,跌幅达56.5%,业主血亏468万。兰亭盛荟77㎡三房单价从8万/㎡跌至4.6万/㎡,跌幅42.5%,三年总价缩水264.5万。这类楼盘因楼龄较长(多为2000年代初开发)、户型设计落后,在新房市场挤压下竞争力显著下降。2. 黄埔科学城价格触底案例 万科东荟城69.8㎡户型单价从2021年的4.7万/㎡暴跌至1.8万/㎡,跌幅61.7%,部分房源挂牌价已低于2016年水平。但同一区域的次新盘万科城市之光F区,136㎡四房单价从去年的4.7万/㎡回升至5万/㎡,涨幅6.9%,显示优质次新房抗跌性较强。3. 新旧市场分化加剧 新房市场呈现“越贵越抢”现象,如黄埔保利招商华发·中央公馆5天内吸引2000组客户咨询,科学城映日路地块新房预计售价4万+/㎡。而二手房挂牌量突破14.5万套,77%楼龄超15年,黄埔科学城、增城朱村等区域二手均价同比下跌8%-17%。 二、市场特征:供需失衡与政策博弈主导调整1. 供应过剩与去化压力 截至2025年4月,黄埔区商品住宅库存191.73万㎡,去化周期31个月,为全市第二高。云埔片区旧改未来将新增1.2万套商品房,叠加现有2万套二手房,供应压力短期内难以缓解。天河东因土地资源枯竭,新房供应稀缺,但二手房市场受楼龄拖累,流动性持续低迷。2. 政策松绑与利率调整的双重影响 2025年5月LPR下调10个基点至3.5%,但广州首套房贷利率维持3%不变,实际购房成本未降反升。限购政策方面,120㎡以上住房不限购、非户籍社保要求缩短至6个月,主要利好改善型需求,对刚需市场刺激有限。政策效果更多体现在新房市场,如五一期间核心区新盘认购量同比上涨35%。3. 旧改推进的双刃剑效应 黄埔乌石村、云埔片区旧改新增公共服务设施和产业空间,长期利好区域价值。但补偿标准下调(如南岗北片弃产补偿降至1.2万/㎡)导致村民购买力下降,且旧改新房供应(如星河华甫项目3500套)可能进一步分流需求。科学城板块短期内仍面临“旧改红利”与“供应过剩”的博弈。 三、触底信号:核心资产企稳与市场分化1. 优质次新房率先止跌 万科城市之光、保利心语花园等楼龄10年内的次新盘,凭借地铁、教育等核心资源,价格已出现企稳迹象。例如,万科城市之光F区136㎡四房挂牌价最高达5.7万/㎡,接近2021年峰值。天河广氮片区4月二手成交均价4.71万/㎡,环比上涨2.6%,创近一年新高。2. 产品迭代重塑市场格局 新房市场通过“第四代住宅”设计(如270°景观窗、130%使用率)挤压二手房生存空间。黄埔科学城新规地块要求10%公共空间不计容,推动社区品质升级,而二手市场70%房源仍为传统户型,难以满足改善需求。3. 库存结构优化与政策预期 广州2025年计划减少商品住宅供应至565万㎡,并加大保障房建设,预计可分流部分刚需。中指院预测,上半年核心城市房价将呈现积极变化,尤其是天河金融城、黄埔科学城等产业聚集区。 四、未来趋势:结构性机会与风险并存1. 核心区域:企稳回升与价值重构 天河智慧城、黄埔科学城等产业导入区,因人口流入和旧改配套升级,优质次新房有望率先回暖。例如,万科城市之光凭借地铁13号线、省级学位等优势,已成为老黄埔二手市场标杆。但需警惕部分高价地项目(如科学城映日路地块)入市后对区域价格体系的冲击。2. 外围区域:去库存与价格探底 黄埔云埔、增城朱村等供应过剩板块,二手房价格可能进一步下探。以万科东荟城为例,当前挂牌房源320套,且多为2字头单价,去化周期超过24个月。此类区域需等待旧改配套落地(如商业综合体、学校)才能逐步消化库存。3. 政策变量:城中村改造与保障房影响 广州计划2025年推进11个城中村改造示范项目,通过货币化安置释放约1亿㎡住房需求。若房票政策大规模落地,可能激活部分二手市场流动性,但需关注补偿标准调整对村民购买力的实际影响。此外,政府收购存量房用作保障房的政策,可能加速老旧二手房退出市场。结论:天河、黄埔网红盘尚未全面触底,但市场已进入结构性分化阶段。核心区域优质次新房(如万科城市之光、保利心语花园)因稀缺性和配套优势,价格逐步企稳;而外围高库存板块(如黄埔云埔、天河东)仍需经历“以价换量”的调整期。对于购房者,建议优先关注楼龄10年内、地铁3公里范围内的次新房,同时警惕老旧户型和超高层项目的流动性风险。政策层面,需密切跟踪城中村改造进度和房贷利率变化,这些因素将成为市场拐点的关键变量。
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