报告：下半年“好城市+好房子”仍然具结构性机会

xinwen.mobi · 发表于 2025-7-5 18:56:24

# 2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望报告## 要点速览2025年上半年，政策端持续释放积极信号，核心城市新房及二手房市场整体平稳。在多项政策提振下，土地市场回暖，300城土地出让金同比增长27.5%，改善性需求释放带动百城新房价格结构性上涨1.16%，二手房成交量保持增长。上半年，各线城市房地产市场分化趋势仍存，其中，一线城市新房市场交易量总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体仍回落。政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市房地产市场修复节奏的核心因素。展望下半年，官方释放出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的信号，预计将通过稳定预期、激活需求（如优化限购）、优化供给（存量房收购）等举措发力。核心城市高品质项目入市有望延续市场修复态势，“好城市+好房子”仍具结构性机会，但楼市全面企稳仍需政策进一步加力与落实。## 一、2025年上半年房地产市场表现 1.1 政策环境：政策频次保持高位，优化力度趋缓2025年上半年，全国有约170个地方出台房地产相关政策超340条，政策频次保持较高水平。由于目前多数城市限制性政策已经放开，上半年各地政策优化力度趋缓。整体来看，地方主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。激活需求方面，核心一二线城市政策持续优化，如北京放宽非京籍购房社保或纳税条件，上海调整普通住宅标准，优化临港新片区购房政策，深圳放宽购房条件、下调房贷利率及首付比例等。二线城市全面取消限购，优化公积金政策，部分城市发放购房补贴。三四线城市购房补贴力度加大，部分城市出台房票安置政策。优化供给方面，核心城市重点推进商办去库存，如北京鼓励将存量商业办公改造为保障性租赁住房，上海优化商办用地规划，深圳探索存量土地用途变更。二线城市调整土地出让规则，优化土地供应结构，鼓励企业参与城市更新。三四线城市减少新增土地供应，推进存量土地盘活。 1.2 新房市场：市场分化延续，改善需求主导2025年上半年，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅较1-4月扩大0.1个百分点。各线城市市场分化明显，一线城市新建商品住宅销售面积同比增长，如北京、上海、广州、深圳上半年同比分别增长4%左右、4%左右、16%、超30%。部分核心二线城市，如杭州、成都在核心区供应力度持续加大下，市场活跃度尚可，上半年同比分别增长6.0%、4.9%。但部分城市调整压力仍较大，三四线城市总体仍回落。从价格来看，改善性需求释放带动百城新房价格结构性上涨1.16%。6月份，部分核心城市持续推出优质改善性项目，在此带动下，百城新建住宅价格环比继续结构性上涨。 1.3 二手房市场：“以价换量”，重点城市成交增长二手房在“以价换量”带动下，重点城市成交量延续增长态势。今年上半年（截至6月25日），北京、上海、成都二手房成交套数同比增幅均超20%，深圳同比增长超30%。但随着教育需求逐渐释放完毕，5月以来重点城市二手房市场热度有所转弱。6月截至25日，北上深二手房成交套数整体同比下降约9%，其中，上海受去年基数较高影响同比出现回落，北京基本持平，深圳保持增长；二线城市中仅成都、厦门等少数核心城市同比增长。6月份，二手住宅挂牌量维持高位，市场仍在“以价换量”，百城二手房价格继续调整，百城二手房均价同环比均下跌。 1.4 土地市场：市场回暖，央国企拿地积极上半年，土地市场回暖，300城土地出让金同比增长27.5%。受上年低基数影响，TOP100企业拿地同比增幅较上月扩大。2025年上半年，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。从土拍情况来看，市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主。 1.5 “好房子”建设：多地出台技术标准，推进项目落地推进“好房子”建设是今年各地重点工作任务之一，今年多地已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，如北京、苏州、西安等核心一二线城市相继跟进落地，各地优化建筑设计规划、计容规则，为开发企业提供更大的发挥空间，有利于打造更为优质、实用性更强的高品质住宅项目。多家房企也纷纷推出“好房子”产品体系，从产品力提升、社区营造、服务升级等多个维度打造“好房子”项目，提升产品影响力，贴合社会热点引流促销。## 二、2025年下半年房地产市场趋势展望 2.1 政策展望：更大力度推动市场止跌回稳官方释放出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的信号，预计将通过稳定预期、激活需求、优化供给等举措发力。需求端，核心城市有望进一步优化限购政策，降低购房门槛，释放刚性及改善性需求。公积金政策也将持续优化，提高贷款额度、降低贷款首付比例等。供给端，专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房等政策将进一步完善与落实，盘活企业存量资产，改善企业资金状况。此外，城市更新相关的金融支持政策也有望持续推进，加大城中村改造房票安置力度等举措，推动购房需求释放。 2.2 市场趋势：“好城市+好房子”仍具结构性机会展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，但“好城市+好房子”仍具备结构性机会。从城市分化来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续。核心城市在政策支持、人口流入、经济发展等多方面具有优势，高品质项目入市有望延续市场修复态势。从产品结构来看，改善性需求仍将是市场主力，随着居民生活水平提高，对居住品质的追求不断提升，“好房子”产品将更受市场青睐。但楼市全面企稳仍需政策进一步加力与落实，包括政策的精准度、执行力度以及政策之间的协同效应等。 2.3 企业策略建议：聚焦核心城市，推动项目盘活对于房地产企业经营，建议加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时紧抓政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，建议房企继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，逐步向轻重并举方向转型，提升企业的抗风险能力和可持续发展能力。在产品打造上，持续提升产品力，打造符合市场需求的“好房子”产品，提升客户满意度和忠诚度。

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