报告：下半年“好城市+好房子”仍具结构性机会

xinwen.mobi · 发表于 2025-7-14 22:23:46

2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望一、市场回顾：核心城市平稳，各线城市分化延续2025年上半年，政策端持续释放积极信号，核心城市新房及二手房市场整体平稳。根据中指监测，2025年上半年全国有约170个地方出台房地产相关政策超340条，政策频次保持较高水平。由于目前多数城市限制性政策已经放开，上半年各地政策优化力度趋缓。整体来看，地方主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。在多项政策提振下，2025年以来，核心城市市场整体保持平稳运行。2025年上半年，重点城市改善性住房需求继续释放，开发商顺势推出高品质新房产品，进而带动上半年百城新房价格结构性上涨1.16%。从成交量来看，上半年，“好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。从重点城市新房市场看，分化行情延续，一线城市及强二线城市表现平稳。其中，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长，广州、深圳同比增幅均超15%。同时，受供应缩量影响，重点城市可售面积普遍回落，出清周期有所缩短，市场继续处于去库存阶段。从新房成交特征来看，2025年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善性需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。以上海为例，今年以来，开发商积极推盘入市，仅5-6月两月就有75个项目入市，其中有20个新盘当天认购率达到100%，尤其高品质住宅入市带动改善需求得到大量释放，高端板块成交占比显著提升。二手房方面，在“以价换量”带动下，重点城市成交量延续增长态势。数据显示，今年上半年（截至6月25日），北京、上海、成都二手房成交套数同比增幅均超20%，深圳同比增长超30% 。不过随着教育需求逐渐释放完毕，5月以来重点城市二手房市场热度有所转弱。土地市场方面，今年上半年，房企积极获取核心一二线城市优质地块，带动上半年全国土地出让金同比回升明显。核心城市优质地块供应加快带动上半年土地出让金回升，预计下半年可带动土地购置费有所修复。但同时，各线城市房地产市场分化趋势仍存。其中，一线城市新房市场交易量总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体仍回落。政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市房地产市场修复节奏的核心因素。二、政策环境：持续发力，聚焦稳定、激活、优化、化解上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策” 。6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。各地也围绕这些方向积极调整政策。例如在激活需求方面，部分城市加大购房补贴力度、优化公积金贷款政策；在优化供给方面，进一步完善和落实专项债券收购闲置存量土地、收购存量商品房的配套政策等。展望下半年，预计各级政府将全力推动已出台政策落地见效。稳定预期方面，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期。激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优化空间。此外，各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期。优化供给方面，预计将持续完善和落实专项债券收购闲置存量土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏，改善市场供求关系。为稳定中长期市场，城市更新相关政策有望加快落实，如金融监管部门加快出台城市更新项目贷款管理办法，财政部门强化财政政策和资金保障等。三、“好房子”建设加速推进推进“好房子”建设是今年各地重点工作任务之一，今年多地已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，如北京、苏州、西安等核心一二线城市相继跟进落地，各地优化建筑设计规划、计容规则，为开发企业提供更大的发挥空间，有利于打造更为优质、实用性更强的高品质住宅项目。另外，根据市场消息，近期广州针对新报规项目收紧计容规则，对赠送面积进行规范，减弱对在售项目的影响，预计未来将有更多城市跟进。“好房子”建设不仅有助于提升居民居住品质，也为房地产市场带来新的发展机遇。随着消费者对居住品质要求的不断提高，高品质住宅项目在市场上的竞争力逐渐凸显。开发商通过打造“好房子”，能够更好地满足改善型需求，推动新房市场的结构性发展。四、下半年市场趋势展望：“好城市+好房子”仍具结构性机会展望下半年，高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年新房销售降幅较上半年将略有扩大。但在核心城市，随着优质项目的持续入市，以及政策的进一步支持，市场仍有修复空间。尤其是那些经济发展较好、人口持续流入、政策支持力度大的“好城市”，以及定位精准、品质过硬的“好房子”项目，将在市场中表现出更强的韧性和竞争力。土地市场方面，上半年土地成交面积降幅收窄有望带动下半年新开工略有修复，但全年新开工降幅预计仍在20%左右。1-5月，全国房屋施工面积同比下降9.2%，新开工面积同比下降22.8%，竣工面积下降17.3%，短期来看，房屋施工、新开工、竣工面积仍将延续同比下降的趋势，或导致下半年建筑工程投资修复面临压力。五、对房地产企业经营建议对于房地产企业经营，建议加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时紧抓政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，建议房企继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，逐步向轻重并举方向转型。在“好城市+好房子”的市场趋势下，房企应更加注重产品品质提升，精准把握市场需求，打造符合消费者需求的高品质住宅产品，提升自身在市场中的竞争力。综上所述，2025年下半年房地产市场在政策持续支持下，“好城市+好房子”仍具结构性机会，但市场全面企稳仍面临诸多挑战，需要政策进一步加力与落实，同时企业也需积极调整经营策略以适应市场变化。

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