64.95亿元，北京土地市场成交2宗商品住宅用地
北京土地市场近日迎来一场久违的高热“鏖战”，两宗商品住宅用地以64.95亿元总价成交，其中朝阳区松榆里地块经过173轮激烈竞价，溢价率超18%。
11月25日，北京市土地市场成交2宗商品住宅用地，分别位于朝阳区和房山区，土地面积约8.45公顷，建筑规模约17.68万平方米，总成交价款达64.95亿元。
其中，朝阳区松榆里地块吸引了8家企业（含1家联合体）参与竞买，经过173轮激烈竞价，最终以50.24亿元成交，成为近期北京土地市场关注的焦点。
01 三环四环间的“热地”
朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块，作为二类城镇住宅用地，土地面积约2.89公顷，规划建筑规模约8.08万平方米。
该地块位于东三环与东四环之间，属于北京核心CBD区域，这一区域已连续两年无新增住宅用地供应。
该地块毗邻北京工业大学，轨道交通十分便利——距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，可直达望京、国贸、北京南站等核心区域。
更值得关注的是，地块北侧还规划有地铁11号线站点，未来有望形成“双地铁”布局，进一步提升出行便捷度。
02 配套成熟的地块
生活配套方面，松榆里地块周边2公里范围内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等多个商业综合体，可满足多元消费需求。
医疗资源方面，周边有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗机构。
教育配套则覆盖了垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等学校，形成了从小学到高中的完整教育体系。
该地块出让文件中还明确提出鼓励设置下沉庭院，利用地下空间实现与规划文化用地的连通，体现了“好房子”的建设导向。
03 激烈竞拍
松榆里地块起拍价为42.5亿元，在正式竞拍前就已累计获得6次报价，市场热度初步显现。
进入现场竞买环节，共有7家房企参与角逐，包括招商蛇口、中建玖合、建发房产、懋源、首开股份、越秀+建工联合体、金隅等。
竞拍开始后一小时内，中建玖合与懋源迅速展开激烈竞争，交替出价，其他房企则暂时观望。
竞拍过半后，金隅打破僵局加入竞价，形成中建玖合、懋源、金隅三方竞争的局面。
进入冲刺阶段，中建玖合退出，越秀适时加入竞争。
经过长达2小时、共166轮的激烈竞价，懋源最终以50.24亿元竞得该地块，成交溢价率高达18.21%，楼面地价达到6.21万元/平方米。
04 房山地块底价成交
同日成交的房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块，包括二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、幼儿园用地。
该地块土地面积约5.56公顷，规划建筑规模约9.59万平方米。
北京城建房地产开发有限公司以14.71亿元底价竞得该地块，成交楼面地价为1.53万元/平方米。
值得注意的是，该地块紧邻地铁房山线广阳城站，将结合“好房子”政策，打造高品质居住产品。
05 市场前景
松榆里地块周边市场以房龄超过30年的“老破小”二手房为主，改善型需求被严重抑制。
以松榆里社区为例，该社区目前在售房源共45套，其中60平方米以下户型占绝大多数，70平方米及以上户型仅9套。
社区建筑年代集中在1990年至2013年，当前均价约为4.82万元/平方米。
区域新房供应短缺，反映出存量住房老化与改善型需求之间的结构性错配。
基于此，松榆里地块后续预计将推出120-180平方米的改善型户型，填补区域市场空白。
结合区域行情分析，未来项目售价预计在10-12万元/平方米区间。
朝阳区松榆里地块的激烈竞拍和高溢价率成交，反映出开发商对核心区位优质地块的强烈需求。
而房山北广阳城地块的底价成交，则体现了北京土地市场的分化态势。
两宗地块均位于轨道站点周边，符合北京持续加大轨道站点周边土地供应力度的政策导向。
这些项目的建成，将有效满足 respective 区域的改善性住房需求，尤其是朝阳松榆里项目，将极大缓解CBD区域新房供应短缺的局面。
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