20.28亿！北京城建竞得东城祈年大街稀缺地块，创年内单价纪录
北京二环内天坛旁，一块总价20.28亿的土地引发38轮争夺战，最终花落北京城建。
北京土地市场迎来年内最受关注的地块交易。2025年11月19日，经过38轮竞价，北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元成功竞得北京市东城区祈年大街地块。
这宗位于北京二环内核心区的稀缺地块，不仅溢价率达到4%，其住宅部分楼面价更是高达约11.59万元/平方米，创下北京年内土地单价最高纪录。
01 地块价值
祈年大街地块的稀缺性首先体现在其地理位置。该地块位于北京东城区南二环内，距离天坛公园北门仅百余米，与天安门广场的直线距离也仅约2公里。
这一区域堪称北京真正的核心区。
从交通便利度看，地块300米内可达地铁7号线桥湾站，步行约500米即达地铁磁件口站，形成双地铁格局。
居民出行便捷度极高。
地块周边配套设施成熟完善，1公里范围内汇聚国瑞城、新世界、合景魔方等大型商业体。
3公里内覆盖北京医院、协和医院等多家三甲医院，金台书院小学位于地块西南角，教育资源丰富。
02 交易详情
此次土地出让吸引了三家房企报名参与。除北京城建外，还有中海新城及山东企业百年基石。
百年基石作为北京土地市场的陌生面孔，最终临阵退缩，只有北京城建和中海新城进入了现场竞价环节。
竞价环节紧张激烈，起始价格为19.5亿元，经过38轮竞拍，北京城建最终以20.28亿元的总价成功竞得，溢价率4%。
这一溢价水平在当前房地产市场环境下表现坚挺。
据克而瑞测算，该地块综合楼面价约8.11万元/平方米，而按住宅用地分摊土地成本的成交楼面价则达到约11.59万元/平方米，超过此前单价最高的中海树村项目地块。
03 规划条件
祈年大街地块由0127-0201、0202、0203、0204四幅子地块组成，总用地规模22756.72平方米，地上建筑规模2.5万平方米。
根据出让文件，该地块住宅占比不超过70%，即约1.75万平方米。
建筑限高方面，0202地块限高3.3米，其余三个地块限高18米。
这一高度限制意味着项目将保持低密度风貌。
地块容积率仅为1.1，在北京二环内实属罕见。出让文件还要求0202地块严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态进行建设。
禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园，住宅须整院销售。
04 市场意义
此次出让结束了东城区长达18个月的商品住宅用地“空窗期”。近5年来，北京东城区仅成交了一宗涉宅用地。
2020年至2023年，北京核心区曾连续四年出现商品住宅用地“零供应”。
从市场反应看，北京核心区优质地块依然备受追捧。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块表现及15万元/平方米的期房指导价，本项目预计其未来售价可能突破15万元/平方米。
其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。
合硕机构首席分析师郭毅指出，该地块被切分成四个小地块，且各有严格的规划要求，对开发商的产品打造能力提出更高要求。
05 开发展望
对于北京城建而言，此次拿地进一步巩固了其在北京土地市场的地位。城建发展是北京城建集团旗下房地产类业务整合的唯一上市平台。
据克而瑞数据，2025年1-10月北京房企权益销售金额排行榜上，城建发展成交金额107.01亿元，排名第8位。
北京城建集团对老北京文化的理解，可能成为该项目的优势。郭毅认为，北京城建集团有古建筑修复业务，对于如何把北京根植于地脉之上的建筑文化和生活更好地结合，可以给建筑更多的文化和价值赋能。
项目成功的关键在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求。
实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。
北京核心区土地市场的价值逻辑正在重塑。
祈年大街地块的高单价表明，尽管北京楼市整体面临调整压力，但核心稀缺资源仍被坚定看好。
随着北京城市更新进入深水区，核心区土地开发正从“经济账”向“文化账”转变。
未来，这块天坛旁的黄金地段将建成怎样的产品，又如何平衡传统风貌与现代舒适性，市场都在拭目以待。
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