北京昌平未来科学城地块12.426亿底价成交，区域楼市竞争加剧
北京土地市场再现底价成交，未来科学城置业独自揽下昌平核心地块，折射出北京北六环楼市冷暖。
北京城建以20.28亿元竞得东城区祈年大街地块，楼面价高达8.11万元/平方米，而昌平区未来科学城地块却仅以12.426亿元底价成交，竞得人为北京未来科技城昌信置业有限公司（未来科学城置业）。
01 地块基本信息
该地块位于昌平区北七家镇北六环内，是未来科学城“好房子新政”发布后的首宗优质地块供应。
从位置上看，地块紧邻地铁17号线未来科学城站，距离约400米至600米。
这一交通优势显著，今年10月，17号线北中南段已开始全线贯通按图试运行，预计于今年年底将全线正式开通。
据出让文件显示，地块建设用地面积4.3万平方米，规划建筑面积8.22万平方米，容积率1.91。
用地性质为R2二类居住用地、A2文化设施用地，其中商品住宅6.21万㎡，需无偿代建文化设施2.01万平米。
02 成交结果分析
底价成交背后有着复杂的市场因素。
根据中指研究院土地市场研究负责人张凯的分析，该地块虽然具备交通优势，且周边商业配套正在逐步完善，但面临多重市场压力。
地块西侧有国贤府一期、二期在售房源的直接竞争，加之周边大量次新二手房源对新房价格形成的压制效应。
此外，住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本，都降低了房企的参与热情。
值得注意的是，此次未来科学城置业是独立拿地，这与它今年在昌平的其他拿地行为形成鲜明对比。
此前，未来科学城置业均与知名房企搭档合作开发。
03 区域发展背景
未来科学城作为北京市重点打造的 “三城一区”之一，规划面积约170.6平方公里。
该区域承担着国家能源战略科技创新和前沿技术探索的核心功能。
自2009年启动建设以来，未来科学城已从最初的能源科技实验区成长为北京市北部具有示范效应的产城融合区域。
目前已形成以能源谷、科创谷与未来智慧园区为主体的 “两谷一园”创新格局。
其中“能源谷”已入驻国家电网、国家电投、国家能源集团等中央企业下属的各类研究院、科技型企业和产业化公司300余家，构建起千亿级产业集群。
04 市场格局与前景
未来科学城所在的昌平北七家区域楼市竞争异常激烈。
距离本次成交地块不远处，即是由中建智地与未来科学城联合开发的“国贤府”项目。
国贤府一期目前去化近九成，成交均价约5.56万元/平方米；二期去化率约五成，成交均价5.31万元/平方米。
对比来看，本次成交地块的楼面价约2.32万元/平方米。
未来科学城置业表示，将严格按照规划要求推进新地块开发建设，持续完善区域生活配套，推动产业发展与居民需求的深度匹配。
土地市场的分化与北京楼市的整体格局变化相呼应。
一边是东城区祈年大街地块经过38轮竞价溢价成交，一边是昌平未来科学城地块底价出让，北京土地市场 “冷热不均” 现象日益明显。
未来科学城从最初的产业框架搭建，到今天开始向“生产生活生态融合”转变，如何在高供应量与竞争压力下突围，成为摆在所有参与方面前的一道现实考题。
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