万科多只债券跌超40%，A、H股价再创新低

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-27 17:19:46

万科股债双杀，20亿债券展期危机蔓延
资本市场寒风凛冽，曾经的房地产行业优等生万科正遭遇前所未有的信任危机。

11月26日深夜，上海浦东发展银行发布的一则公告，彻底触动了资本市场敏感的神经。公告称，将召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议，讨论“22万科MTN004”展期事项。

这笔债券债项余额高达20亿元，本金兑付日原定为2025年12月15日。

对这笔即将到期的债券进行展期，意味着万科可能无法按时兑付本金，这一信号引发了资本市场的剧烈反应。

01 市场风暴：债券跌超40%，股价创多年新低
债券市场率先作出剧烈反应。11月26日，万科多只债券跌幅超20%触发临停。

次日（11月27日），跌势更加凶猛。

“21万科04”跌超43%，“21万科06”跌超38%，“22万科02”和“21万科02”跌超20%，且均盘中临时停牌。

与此同时，万科股价也大幅下行。

11月27日，万科A收盘跌超7%，以5.47元报收，创下2015年8月以来新低。

港股万科企业跌超7%，最低跌至3.55港元，也创下H股上市以来新低。

截至11月27日收盘，万科A年内累计跌幅24.66%，从2020年以来，已经连续近6年持续下跌。

02 风暴中心：20亿债券拟展期
这场市场风暴的源头，正是11月26日夜间上海浦东发展银行发布的一则公告。

公告表示，将召开“22万科MTN004”2025年第一次持有人会议，“为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议”。

本次持有人会议债权登记日为12月9日，会议表决截止日为12月12日23:59时。

12月万科有两只规模较大的中票即将到期，规模合计57亿元。

除了20亿元的“22万科MTN004”，还有37亿元的“22万科MTN005”于12月28日到期。

亦有市场消息称，在寻求上述中票展期的前后，万科曾试图向银行申请短期贷款，以缓解12月即将到来的57亿偿债压力，但被银行方面拒绝。

03 流动性危机：深铁支持与偿债压力
面对流动性压力，万科此前一直在积极寻求各方支持。

11月20日，万科举行的2025年第一次临时股东会，表决通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。

根据议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。

截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。

对于此次抵质押安排，万科管理层在股东会上表示，此前股东借款合同中已有相关约定，万科是在履行双方签署的借款合同义务。

2025年初至今，深铁集团已累计向万科提供借款309.96亿元，且借款期限和利率均优于万科从金融机构获得的借款条件。

截至三季度末，万科已经完成288.9亿元公开债务的偿还，来自深铁集团的借款起到了重要作用。

然而，这笔股东借款并不能完全覆盖万科的应付债券本息。

方正证券研报指出，根据公告，此前框架内的借款主要用于165.22亿元债券本息的偿付，后续剩余额度拟用于本息86.81亿元债券的偿付，缺口为63.91亿元。

04 万科困局：销售下滑与巨额亏损
在当前的市场环境下，销售压力突出、资产持续减值，万科自身经营压力倍显。

今年的三季报显示，前三季度，万科亏损280亿元，成为亏损金额最大的A股地产企业。

自2024年算起，万科至今已累计亏损约770亿元。

2025年上半年，万科实现销售金额691.1亿元，同比大降45.7%。

在万科资金紧张、新增投资有限的情况下，盘活历史存量资源尤为珍贵。

目前，万科正在借助政策支持有序推进资源盘活，通过“收—调—供”、指标优化、资源置换等方式，前10月万科新增可售货值228亿元。

05 分析解读：个别风险还是系统性危机？
针对万科信用状况，汇生国际资本总裁黄立冲指出，深铁之前已多次在关键时点向万科提供流动性支持，这在事实层面给了市场一定“托底预期”。

但从合同条款和监管文件来看，深铁并没有承担“对万科整体债务兜底”的义务，也没有承诺在本次额度之外继续无条件输血。

中指研究院企业研究总监刘水认为，万科提出对“22万科MTN004”的展期，标志着大股东深铁将可能不再向万科借贷供其还债，后续万科需要以市场化方式、依靠自身的力量来化解债务，更多或许是以展期、出售资产、再融资、债转股等方式进行。

业内认为，万科此次展期虽不是严格意义上的违约，但债券展期会对公司信用造成很大损害，投资机构对公司偿债能力的信任度严重下降。

国内一评级机构内部人士亦认为，万科在展期之后走向债务重组是大概率事件。

06 化解路径：卖资产换生存
对于万科如何化解当前危机，投行人士认为，万科能否熬过这一轮地产周期，取决于“资产质量＋现金流修复＋外部支持”这三条线。

在黄立冲看来，“真正的安全，来自现金流而不是口头承诺”，万科如果要真正熬过周期，需要系统性进行“滚动展期＋结构化降息”。

他提出了几条具体路径：

对核心城市优质项目引入地方国企、城投做股权合作，用项目股权退出换现金；

对物流、长租、公寓、文体等非核心或收益率偏低资产，打包卖给REITs、保险资金或AMC类机构；

回笼此前对外股权投资和非主业资产，把每一块“沉睡资本”尽可能变成偿债子弹。

黄立冲进一步指出，万科可能需要加速“卖资产换生存”，而不是单纯指望“等销售恢复”。

自2023年以来，万科已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。

仅2025年上半年，万科存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元。

12月10日召开的万科债券持有人会议，将成为决定万科短期命运的关键时刻。

会议结果不仅将决定20亿元“22万科MTN004”中期票据的命运，同时也将成为万科未来发展的风向标。

无论结果如何，万科案例都已成为中国房地产行业转型期的典型样本——曾经的行业标杆也不得不面对流动性危机的考验。

“活下去的关键是主动降维，不是勉强维持旧体量。”黄立冲说。

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